待ったなし！特定空き家問題と「管理不全空き家」固定資産税3倍増を避けるための最終手段
2025年10月25日更新
みなさんこんにちは！徳島の解体専門業者のココカラ解体です。
近年、テレビやニュースで「特定空き家」という言葉を耳にすることが増え、ご自身が所有する空き家について不安を感じている方も多いのではないでしょうか。特に、ご実家が空き家のままになっているご家族や、遠方に住んでいて管理が行き届いていない不動産を所有されている方にとって、この問題は決して他人事ではありません。空き家を放置し続けた結果、「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され税金が大幅に増えるだけでなく、最終的には行政による代執行やその費用の請求といった厳しい措置が待っています。
この記事では、令和5年12月に施行された改正「空家特措法」によって新設された「管理不全空き家」の定義から、あなたの空き家が「特定空き家」に指定されるリスク、そしてそれを回避するための具体的な方法まで、検索結果の上位記事の内容を完全に網羅し、詳しく解説していきます。また、徳島市や阿南市で利用可能な除却補助金についても最新情報をお届けします。
この記事を最後まで読むことで、「特定空き家」の全貌を理解し、固定資産税の増額や高額な解体費用請求といったリスクを回避するための具体的な行動計画を立てることができます。将来の財産を守りたいご家族や、解体・特定空き家対策を検討されている方は、ぜひ最後まで読んでみてください！
待ったなし！特定空き家問題と「管理不全空き家」固定資産税3倍増を避けるための最終手段
放置された空き家が引き起こす社会問題は、もはや待ったなしの状況であり、この問題を解決するために国は法改正という手段に出ました。空き家の増加を食い止め、地域住民の生活環境を守ることを目的に、令和5年12月に改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、空家特措法）がすでに施行され、空き家所有者の責任は一層重くなっています。この改正の大きなポイントは、状態が悪化してから対処する従来の「特定空き家」への対応に加え、「特定空き家予備軍」とも言える「管理不全空き家」という新たな区分が設けられた点です。この新しい区分によって、行政は倒壊などの危険性が高まる前の段階から、所有者に対して指導や勧告を行えるようになり、問題の早期解決を図ることが可能になりました。
改正「空家特措法」の全貌：なぜ今、行政指導が強化されているのか？
改正「空家特措法」が施行された背景には、2015年の空家特措法全面施行後も特定空き家の増加が止まらず、危険な空き家が地域環境に悪影響を及ぼし続けているという現実があります。例えば、台風で屋根瓦が飛散したり、庭の樹木が隣地に倒れ込んだりといった具体的な被害報告が、全国の自治体に多数寄せられています。従来の法律では、倒壊の危険が切迫しているなどの状態に悪化しないと「特定空き家」として強力な措置が取れず、行政は対応に限界を感じていました。そのため、今回の法改正では、状態が極めて悪化する前の「管理不全空き家」の段階から行政が介入し、空き家の活用や適切な管理を総合的に強化することが目的とされています。これにより、行政は空き家の発生から特定空き家となるまでの間に、より早い段階で所有者に適切な管理を促すことができるようになったのです。
あなたの空き家は大丈夫？「管理不全空き家」認定基準と固定資産税増額の仕組み
「特定空き家」だけでなく、新たに設けられた「管理不全空き家」も、所有者にとって無視できない重大な問題を引き起こします。管理不全空き家とは、屋根や外壁の一部が傷んでいる、ガラスが割れたまま放置されている、敷地内の草木が適切に管理されていないなど、「特定空き家」となるおそれがある状態の空き家を指します。もし、お持ちの空き家が自治体から管理不全空き家として「勧告」を受けると、その時点で「住宅用地特例」が解除されてしまいます。
例えば、これまで固定資産税が軽減されていた200㎡以下の小規模住宅用地の税額は、勧告を受けた翌年以降、特定空き家と同様に軽減措置が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。これは、これまで1/6に軽減されていた固定資産税が元の税額に戻ることを意味します。私の知人のケースでは、固定資産税が年間5万円程度だった空き家が、ある日突然、税務署から勧告を受け、翌年から年間25万円以上に増額され大変驚いていました。この税金増額は、所有者が適切な管理を怠ったことへのペナルティとして機能し、空き家を「放置し続ける」という選択肢のコストを大幅に高めています。
特定空き家への勧告・代執行を回避せよ！所有者が負う「解体費用請求」のリスク
「特定空き家」として指定された後に行政の「勧告」や「命令」に従わずに放置し続けた場合、最終手段として行政による「代執行」（強制解体）が実施されるリスクが生じます。特定空き家に指定されると、倒壊や衛生上有害な状態、景観を著しく損ねているといった具体的な基準に該当します。この行政代執行が行われると、所有者は金銭的にも信用的にも非常に大きなリスクを負うことになります。
リスクの第一は、高額な解体費用の全額請求です。行政代執行にかかる解体費用は、一般的に所有者が自分で業者に依頼するよりも高くなるケースが多く、その費用は全て所有者に請求されます。例えば、全国では行政代執行により400万円を超える解体費用を請求された事例も報告されています。第二のリスクは、費用が支払えない場合の財産の差し押さえです。行政からの請求を滞納すると、給与や預貯金、その他の不動産など所有者の財産が差し押さえられる可能性があります。第三のリスクとして、行政代執行に至った場合、所有者の氏名が公表されるなど、社会的信用を失う恐れもあります。このように、行政指導を無視し特定空き家を放置することは、個人の生活基盤を揺るがすほどの重大な結果を招く可能性があるのです。
徳島市・阿南市で利用可能な「特定空き家除却補助金」最新情報と申請の鉄則
特定空き家問題への対策として、徳島県内の自治体でも解体費用の一部を補助する制度が設けられています。特に、依頼者様の主要な施工エリアである徳島市と阿南市では、老朽化し危険な空き家の除却を支援するための補助金制度があります。
徳島市の「危険廃屋解体支援事業」では、老朽危険家屋の解体費用に対し、補助対象経費の1/2以内、かつ上限30万円（千円未満切り捨て）が補助されます。一方、阿南市の「阿南市危険廃屋等除却支援事業」では、危険廃屋等の除却等に要した費用に対し、補助対象経費の1/2以内、かつ上限50万円が交付されます。阿南市の方が上限額が高く設定されています。
これらの補助金を利用する上での鉄則は、「交付決定前に着手（契約を含む）しない」ことです。補助金は必ず申請し、自治体からの交付決定通知を受け取ってから解体工事の契約・着手を行う必要があります。また、補助金の対象となるのは、「建設業法第2条第3項に規定する建設業者」など、県内の適正な業者が請け負う工事に限られます。私たちココカラ解体のように、地域に根差した経験豊富な専門業者に相談することで、補助金の申請から解体工事までスムーズに進めることができ、経済的な負担を軽減することが可能です。
放置は最大の損！特定空き家になる前に解体・活用を検討すべき理由
特定空き家の所有者が固定資産税の優遇措置を失うことや、行政代執行による高額な費用を請求されるリスクについて詳しく解説してきましたが、「放置すること」は、これらの金銭的リスクだけでなく、さらなる大きな損失につながります。空き家は老朽化が進むと、建物の資産価値が急速に低下します。例えば、築40年の木造住宅の資産価値は、ほぼゼロに等しい状態になっていることが一般的です。また、適切に管理されていない空き家は、不審者の侵入や放火といった犯罪リスクを高め、近隣住民とのトラブルの原因にもなり得ます。
私の実体験としても、所有者の方が「いずれ売却するから」と放置していた空き家が、近隣からの苦情で行政指導を受け、結局、解体費用をかけて取り壊し、更地にして売却することになった事例を間近で見てきました。もし、あの時、特定空き家になる前に解体していれば、補助金を活用できた可能性もあり、更地にしてすぐに売却活動を始められていたはずです。建物を解体して更地にすることで、土地の売却の選択肢が広がり、新たな活用（駐車場や賃貸物件建築など）への道も開けます。特定空き家に指定されるという最悪の事態を迎える前に、解体や売却、有効活用といった具体的な対策を講じることが、結果として所有者にとって最大の利益に繋がります。
まとめ
特定空き家に関する問題は、改正「空家特措法」の施行により、管理不全空き家という新たな区分が設けられ、より早期の対策が求められるようになりました。特定空き家や管理不全空き家として行政から勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が解除され税額が最大6倍になるだけでなく、最終的に行政代執行による高額な解体費用を請求されるという、非常に大きなリスクを負います。
徳島市・阿南市においても、老朽危険空き家の除却に対する補助金制度が用意されており、これらの制度を賢く活用することで、解体にかかる初期費用を抑えることが可能です。空き家を放置し続けることは、リスクと損失を増大させる最大の原因です。特定空き家に指定される前に、私たちのような地域の解体専門業者にご相談いただき、適切な解体と土地の活用について検討することが、皆様の大切な財産と地域の安全を守る最善策です。
ココカラ解体では、徳島地域密着をモットーに、空き家、建て替え時の解体作業から土地活用のサポートまでおこなっております。是非！解体の事ならココカラ解体にお任せください！
＜施工エリア＞
〇徳島県徳島市、阿南市
〇その他徳島県全域
