特定空き家とは？判断基準・税金への影響と徳島での対処法
2026年09月23日更新
みなさんこんにちは！徳島の解体専門業者のココカラ解体です。
誰も住まなくなった実家について、「古い家は特定空き家になるの？」「市から通知が来たら、すぐに解体しないといけない？」と心配していませんか。思い出のある家でも、遠方に住んでいたり、相続の話し合いが進まなかったりすると、管理が後回しになることがあります。今回は、特定空き家の判断基準、管理不全空家との違い、税金への影響、通知を受けたときの対応を紹介します。空き家の今後や行政からの連絡への対応に不安なご家族はぜひ最後まで読んでみてください！
特定空き家は、どのような状態の家？
古さだけではなく、周囲への悪影響が判断の軸になる
一般に「特定空き家」と呼ばれるものは、法律では「特定空家等」といいます。倒壊の危険や衛生上の問題などがあり、そのまま放置することが適切でない空き家が対象です。築年数が古い、誰も住んでいないという理由だけで決まるものではありません。
例えば、同じ築年数でも、屋根や外壁を修繕し、敷地を管理している家と、傷んだ部材が道路へ落ちるおそれのある家では状況が異なります。市町村が建物の状態や周辺への影響などを踏まえて判断するため、写真だけで該当すると断定することもできません。
危険性・衛生・景観・生活環境の四つから考える
特定空家等の判断では、次の四つの状態が法律上の基準となります。すべてに当てはまる必要はなく、いずれかに該当すると認められる空き家が対象です。
| 判断の観点 | 状態の概要 |
|---|---|
| 安全性 | 放置すると倒壊など、著しく危険になるおそれがある |
| 衛生 | 放置すると著しく衛生上有害になるおそれがある |
| 景観 | 適切な管理が行われず、景観を著しく損なっている |
| 生活環境 | 周辺の生活環境を守るため、放置が不適切である |
ごみの堆積や動物のすみつき、樹木の繁茂なども、状態や周辺への影響によって判断材料になります。「建物が倒れそうでなければ大丈夫」と考えず、敷地全体の管理を意識しましょう。
出典：国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関するガイドライン」
管理不全空家は、悪化を防ぐために対応する段階
2023年12月13日施行の改正空家法では、「管理不全空家等」への対応が設けられました。適切に管理されず、放置すれば特定空家等になるおそれがある状態の空き家です。市町村は、所有者等へ改善の指導や勧告を行うことができます。
例えば、雨漏りなどの不具合に気付いた段階で修繕を検討すれば、さらに傷む前に対処できる可能性があります。管理不全空家と特定空家は同じ区分ではありませんが、どちらも「まだ使っていないだけ」と放置せず、指摘された問題に対応することが大切です。
特定空き家になると、税金や行政の対応はどう変わる？
税の軽減措置に関わるのは「勧告」を受けた段階
住宅の敷地には、土地の固定資産税などの負担を軽くする「住宅用地特例」があります。特定空家等や管理不全空家等について、市町村から法に基づく勧告を受けると、この特例の対象から外れます。
そのため、「市から手紙が届いたら、直ちに特例がなくなる」とは限りません。連絡や助言・指導なのか、正式な勧告なのかを区別する必要があります。通知を受けたら、文書の名称と内容を確認し、担当課へ現在の段階を尋ねてください。税負担への影響は、税務担当にも確認しましょう。
固定資産税が一律に6倍になるわけではない
住宅用地特例では、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準が6分の1になります。課税標準とは、税額を計算する基になる金額です。
ただし、この特例が外れても、**土地と建物を合わせた納税額が一律に6倍になるわけではありません。**土地の面積や評価額、負担調整措置などによって実際の税額は変わります。納税通知書と課税明細書を用意し、「この土地の特例が外れた場合、負担はどう変わるか」と物件ごとに確認してください。
改善されない場合は、命令や代執行につながることもある
特定空家等には、助言・指導、勧告、命令などの措置が設けられています。命令した措置が実施されないなど、法令上の要件を満たす場合は、行政が所有者等に代わって必要な作業を行う「行政代執行」に至ることがあります。その費用は所有者等から徴収されます。
ただし、通知が届けば必ず代執行になるということではありません。一方、災害などの非常時には、一定の要件の下で命令等の手続きを経ずに行う緊急代執行もあります。対応が難しい事情があっても、連絡を止めず、改善方法を相談することが重要です。
出典：国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関するガイドライン」
市から通知が届いたときに進めたいこと
指摘箇所・必要な対応・期限を確認する
通知が届いたら、最初に「どの部分が問題なのか」「何を求められているのか」「いつまでに対応するのか」を整理しましょう。文書だけで分からない箇所は、通知に記載された担当者へ尋ねてください。
例えば、「外壁の落下のおそれ」と書かれていれば、対象となる面や部材を確認し、その内容を修繕業者にも伝えます。資金や相続関係の事情ですぐに工事できない場合も、期限前に状況を説明しましょう。相談しただけで期限が延びるとは考えず、回答や合意内容を記録しておくことが大切です。
安全を確保して、写真と資料をそろえる
相談には、通知書、所在地が分かる資料、建物の写真、分かる範囲の所有者情報を用意すると説明しやすくなります。屋根や外壁の破損、庭木の越境など、指摘箇所と写真を対応させておくと、業者との打ち合わせにも役立ちます。
撮影のために、傷んだ建物へ入ったり、屋根に上ったりする必要はありません。危険がある場合は離れた場所から状況を伝え、点検方法を専門家に相談してください。相続した実家なら、家族の連絡窓口を一人決めて情報を共有すると、説明の行き違いを減らせます。
修繕・片付け・解体を、原因に合わせて検討する
**特定空き家への対応が、必ず建物全体の解体になるとは限りません。**問題の原因や建物の状態に応じて、修繕、樹木の伐採、ごみの撤去などで改善を図る場合もあります。まずは、市が求める改善内容を確認したうえで対応方法を検討しましょう。
例えば、庭の片付けだけでなく建物の傷みも指摘されているなら、片付けだけでは問題が残ります。工事前に改善範囲を市へ相談し、完了後は写真などで報告して、必要な対応が済んだか確認してもらってください。自分たちの判断だけで「解決した」と終わらせないことが大切です。
出典：国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関するガイドライン」
徳島で管理や解体を相談するときの確認事項
行政・建物・権利関係で相談先を分ける
行政から通知がある場合は、その発行元の担当課が最初の相談先です。通知がなくても管理に不安がある場合は、空き家がある市町村へ状況を伝えましょう。徳島市に住んでいても、物件が阿南市なら、阿南市の窓口へ相談します。
建物を残せるかは建築士や修繕業者、解体の範囲や費用は解体業者へ相談します。名義や相続関係が整理できていなければ、司法書士や弁護士などへの相談も検討してください。「誰が所有し、誰が工事を依頼できるか」を整理すると、具体的な話を進めやすくなります。
解体補助は、対象条件と申請順序を別に確認する
徳島市には「危険廃屋解体支援事業」がありますが、特定空家等と判断されたことだけで、補助金が自動的に交付されるわけではありません。補助制度には別の対象条件があり、正式な申請前に事前相談・調査が必要です。
市の案内では、交付決定後に工事契約・着工へ進む流れとなっています。補助を希望する場合は、見積依頼時に業者へ伝え、市の建築指導課（088-621-5272）へ条件や受付状況を確認してください。危険が迫っている場合は、補助の手続きだけを優先せず、必要な安全対策も同時に相談しましょう。
出典：徳島市「危険廃屋解体支援事業について」、出典：徳島市「危険廃屋解体支援事業の流れ」
まとめ
特定空き家は、建物の古さだけでなく、危険性や周囲への悪影響などから判断されます。税の特例に関わる勧告と、それ以前の連絡・指導を区別し、通知を受けたら指摘箇所と期限を確認しましょう。家族で情報を共有し、市町村や専門家と改善方法を相談することが第一歩です。
ココカラ解体では、徳島地域密着をモットーに、空き家、建て替え時の解体作業から土地活用のサポートまでおこなっております。是非！解体の事ならココカラ解体にお任せください！
＜施工エリア＞
〇徳島県徳島市、阿南市
〇その他徳島県全域
