マンション解体は何から始める？徳島で考える費用・手続き・準備の進め方
2026年09月28日更新
みなさんこんにちは！徳島の解体専門業者のココカラ解体です。
「親から引き継いだマンションの修繕費が増えてきた」「空室が多く、解体して土地を活用したい」。そんなとき、工事費だけでなく、入居者への説明や所有者同士の話し合いも気になりますよね。マンション解体は、建物の大きさに加え、誰が所有し、誰が住んでいるかによって準備が変わります。この記事では、一棟所有と分譲の違い、見積もりの見方、着工までの手続きを解説します。相続したマンションの今後や、建て替えをお考えのご家族はぜひ最後まで読んでみてください！
マンション解体は、所有形態と目的の整理から
一棟所有と分譲では、決め方が異なります
一人や一法人が一棟を所有する賃貸マンションと、住戸ごとに所有者が異なる分譲マンションでは、解体までの道筋が違います。一棟所有の場合も、共有者や入居者がいれば、その権利関係を整理する必要があります。相続した建物なら、登記事項証明書で現在の名義を確かめ、賃貸借契約書と併せて相談時に持参すると、必要な準備を整理しやすくなります。
分譲マンションは、一住戸の所有者だけで建物全体の解体を決められません。2026年4月施行の改正により、建物の取壊しなどを多数決で決議する仕組みが整備されました。ただし、必要な賛成割合や手続きは、事業の内容や建物の状態で異なります。管理組合で方針を共有し、マンション管理士や弁護士などに適用条件を相談することが出発点です。
出典：国土交通省「改正マンション関係法の施行に伴う関係政令を閣議決定」、「マンション除却事業の解説」。mlit.go.jp
築年数だけで解体を決めず、その後の使い方を考える
「古くなったから解体」と急いで決める前に、修繕して使う場合と、取り壊す場合を比べてみましょう。例えば、相続した賃貸マンションなら、今後必要な修繕費、入居状況、解体後の土地の利用方法を並べると、家族で話し合いやすくなります。建て替えを希望する場合は、希望する建物が建てられるか、解体前に設計者へ相談しておくことも大切です。
マンション解体の費用は何で変わる？
延べ床面積だけでなく、構造と作業条件が影響します
費用を考える際は、敷地面積と、各階の床面積を合計した「延べ床面積」を区別しましょう。同じ広さの土地でも、階数が増えれば取り壊す建物の量は変わります。鉄筋コンクリート造などの構造、隣の建物との間隔、重機や搬出車両の出入りも見積もりの重要な条件です。坪単価だけで総額を決めず、図面と現地調査を基に算出してもらいましょう。
例えば、同じ延べ床面積でも、広い駐車場を作業場所に使える建物と、道路が狭く隣家が近い建物では、施工計画が変わります。見積もりを依頼するときは、建物の写真に加えて前面道路や敷地入口の写真も用意すると、現地調査前の情報共有に役立ちます。
本体以外の撤去範囲と、未確定の費用をそろえる
見積書は総額より先に「何を含むか」を比べることが大切です。 建物本体のほか、基礎・杭、地下部分、受水槽、塀、駐車場舗装などの扱いを整理します。「更地にする」という表現だけでは、地中にあるものをどこまで撤去するか分かりません。売却や新築の計画も伝え、必要な撤去範囲を図面や見積書に残しましょう。
石綿調査・分析・除去費、残置物の処理費についても、含む項目と別途精算の項目を分けてもらいます。調査前で金額が決まらないものは、その理由と算定方法を確認してください。想定外の地中物が出た場合は、写真、追加金額、工期への影響を提示してもらい、承認後に作業する流れを契約時に決めておくと安心です。
着工までに必要な入居者対応と手続き
入居者の退去は、工事日程と切り離して考える
賃貸中の場合は、解体予定だけを理由に、直ちに退去してもらえるとは限りません。普通借家契約で貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合は、正当事由が問題になります。建物の状態だけでなく、貸主・借主それぞれの事情などを踏まえるため、契約内容を弁護士に確認し、説明や協議の進め方を整理する必要があります。
出典：法務省「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書の公表について」。moj.go.jp
例えば、退去先が見つかっていない世帯がある段階で、工事開始日だけを確定すると、双方の負担が大きくなります。転居時期や残された家財の扱いを個別に協議し、合意内容を書面に残しましょう。所有者の判断だけで室内の家具を処分せず、引渡しの状況も確認して進めます。
石綿は、調査の義務と報告の基準を区別する
マンション解体では、石綿（アスベスト）の有無を事前に調べます。「80㎡未満なら調査不要」ではありません。 調査は原則として規模にかかわらず必要で、建築物の解体部分の床面積が合計80㎡以上なら、調査結果の行政への報告も必要になります。見た目や築年数だけで「入っていない」と判断せず、調査結果を基に工事内容を決めます。
建物全体を調べる場合は、共用部分を含む調査に対応できる資格者の手配も必要です。所有者は新築時の図面や改修履歴を提供し、調査結果の説明を受けましょう。石綿が見つかったときは、建材の種類や状態に応じた除去方法、必要な届出、費用と日程を確認してから進めます。
出典：厚生労働省「石綿総合情報ポータルサイト・解体業者」、徳島県「石綿飛散防止対策の強化について」。石綿総合情報ポータルサイト
建設リサイクル法の届出は、着工前に準備する
コンクリートなどの特定建設資材を用いた建築物の解体で、床面積の合計が80㎡以上の場合、建設リサイクル法に基づく届出が必要です。発注者などは、工事に着手する日の7日前までに届け出ます。徳島市内の工事は徳島市が提出先となるため、県内であっても現場所在地に応じた窓口の確認が欠かせません。
業者に手続きを依頼する場合も、誰が書類を準備・提出するかを明確にしましょう。この届出だけで、工事に必要な手続きがすべて済むわけではありません。建物や作業内容に応じて必要な届出を一覧にし、提出期限から逆算して着工日を調整します。
出典：徳島県「建設リサイクル法（届出について）」。pref.tokushima.lg.jp
工期と近隣対応は、施工計画と一緒に確認する
解体作業の日数と、準備を含む期間を分ける
マンション解体の期間は、階数、工法、搬出条件、石綿除去の有無などで変わります。相談から完了までを考えると、合意形成や退去、調査、届出の期間も必要です。「いつ更地になるか」を相談するときは、準備期間と現場の工事期間を分け、何が決まれば着工できるのかを工程表で説明してもらいましょう。
施工の順序や重機の使い方も、建物に応じた計画が必要です。内装・設備、建物本体、基礎などの工程と、音や振動が出やすい時期を確認しておくと、近隣への案内や解体後の土地利用の予定を調整しやすくなります。
近隣への説明と、相談窓口を決めておく
近隣への案内では、工事期間だけでなく、作業時間、車両の通行経路、連絡先を伝えます。例えば、通学路に面した現場なら、登下校時間帯と車両搬出の調整が必要かを施工側と検討しましょう。養生や散水などの対策に加え、隣接建物の事前の状態記録が必要かも相談しておくと、工事中の相談に対応しやすくなります。
依頼先を選ぶ際は、金額に加え、施工を担う会社、現場責任者、工事内容に対応する許可、保険の内容を確認してください。契約や追加費用の相談先と、現場の緊急連絡先が分かっていることも大切です。分譲マンションの意思決定は管理組合と専門家、施工の相談は解体の窓口へと、役割を整理して進めましょう。
まとめ
マンション解体は、所有形態と入居状況を整理し、解体後の目的を決めることから始まります。図面や契約書をそろえ、撤去範囲を合わせた見積もりを取り、調査・届出・近隣対応を含む日程を検討しましょう。分からない部分を最初からすべて調べる必要はありません。手元にある資料と希望する土地の使い方をまとめることが、具体的な相談への第一歩です。
ココカラ解体では、徳島地域密着をモットーに、空き家、建て替え時の解体作業から土地活用のサポートまでおこなっております。是非！解体の事ならココカラ解体にお任せください！
＜施工エリア＞
〇徳島県徳島市、阿南市
〇その他徳島県全域
